자산배분, 돈에도 역할이 있다-[5](부동산, 멀고도 가까운 내 집 마련의 꿈)

자산배분, 돈에도 역할이 있다-[1] (feat. U-20 남자축구 월드컵 준우승)

자산배분, 돈에도 역할이 있다-[2](누구나 보험 하나쯤은 가지고 있잖아요?)

자산배분, 돈에도 역할이 있다-[3](보험, 과유불급의 미덕을 떠올리며)

자산배분, 돈에도 역할이 있다-[4](예금과 적금, 우리는 단짝)

 

계속해서 자산배분에 대한 글을 시리즈로 쓰고 있으며, 이번에는 5편 - 부동산에 대해 이야기해보고자 한다.

지난 4편에서 사회초년생이 되면 제일 먼저 은행에 가서 적금을 든다는 이야기를 했었다. 적금이 만기가 되고, 만기가 된 적금을 예금으로 돌리고, 또 적금을 들고.. 이런 행위를 몇 년 하다보면 제법 목돈이 모이고 결혼 적령기가 된다. 결혼을 앞두고 있거나, 이미 결혼을 해서 귀여운 아기가 태어난 비슷한 연령대의 사람들은 비슷한 고민을 하기 시작한다.

바로 '내 집 마련의 꿈'이다.

서울이나 서울에 아주 인접한 수도권 지역은 평범한 월급쟁이나 자영업자가 몇 년 돈을 모은다고 집을 살 수 있는 수준은 아니다. 그래도 돈을 착실히 모았다면 전세 정도는 마련할 여건이 될 것이며, 지방의 경우에는 은행의 도움(?)을 조금 받는다면 내 집 마련하기가 수도권보다는 훨씬 수월한 편이다.

어쨌든, 나이가 들고 새로운 가정을 꾸리게 되면 집을 구입하려는 마음이 더욱 커져가게 된다.

이번 글에서는 대한민국의 평균적인 사회초년생이 접근할 수 있는 주택구입경로에 대해 알아보려고 한다.

(로또 1등이 되서 집을 사거나, 부모님께서 집을 한 채 사주시는 것 등은 일반적인 케이스가 아니므로 굳이 언급하지 않는다.)

 

집을 사야겠다는 마음으로 주택 구입의 경로를 알아보면 크게 두 가지 방법이 존재한다는 것을 알게 될 것이다.

 

1. 기존의 주택 구입

2. 청약통장을 활용한 신규 주택 구입

 

예전에는 20-30대 무주택자들도 청약 당첨의 기회가 어느 정도 있었으나, 최근에 청약관련 규정이 바뀌면서 상대적으로 무주택기간이 길고 청약통장 가입기간이 길며, 부양가족이 많은 40대 이상이 젊은 층에 비해 청약시장에서는 당첨가능성이 더 높아지게 되었다. 특히 서울을 포함한 수도권에서 청약에 당첨되려면 상당히 높은 청약점수를 보유하고 있어야 하기에 20-30대 젊은 세대들은 어떤 경로를 통해 주택을 구입할 것인가를 미리 생각해 둘 필요성도 훨씬 커진 상황이다.

 

1. 기존의 주택 구입

 이미 집이 다 지어져서 누군가가 살던 집을 구입하는 방법이다. 가족이 함께 살 집으로 이 방법을 택했을 경우의 장점과 단점에 대해 살펴보려고 한다.

 * 장점 : 매도자에게 집값을 지불하면 바로 입주해서 가족의 보금자리로 사용할 수 있다. 이미 다 지어져 있는 집이기 때문에 내 짐만 들여놓으면 바로 거주할 수 있다는 것이 장점이다. 또한 사람이 살만한 왠만한 곳에는 아파트나 빌라 등이 들어서 있기 때문에 원하는 동네를 고를 수 있는 선택의 폭이 넓다. 대단지, 역세권, 학군, 직장과의 거리 등등 내가 원하는 다양한 옵션을 만족시킬 수 있는 지역을 고를 수 있기 때문이다. 그리고 꼭 그런 것은 아니지만 상대적으로 신축에 비해 가격이 저렴한 것이 정석이다. 같은 동네, 같은 학군에 있다면 신축이 더 비싸고 구축이 더 저렴한 것은 언뜻 생각해도 당연한 일이다.

 * 단점 : 집도 오래되면 늙는다. 오래된 집일수록 손봐야 할 곳이 많아진다. 그리고 신축에 비해 여러 가지 편의시설이 부족한 경우가 많다. 예를 들어, 요즘 짓는 아파트는 단지 안에 초등학교를 품고 있는 경우가 많으며 주차공간이 넉넉하고, 아파트 내부에 헬스장, 골프연습장, 수영장, 도서관 등의 편의시설이 기본적으로 포함되어 있다. 하지만 오래된 아파트일수록 주차공간과 편의시설이 좋을 가능성은 점점 희박해진다.

 그리고 경우에 따라서 추후에 청약통장을 활용하여 신축 아파트 입주를 노리는 사람에게도 기존 주택 구입은 단점으로 작용할 수 있다. 주택을 소유하고 있으면 청약통장의 무주택기간 점수를 쌓을 수 없기 때문이다. 특히 투기과열지구에서 분양을 받으려면 다른 지역에 비해 청약점수가 훨씬 높아야 하므로 해당 지역 거주자이면서 신규주택을 너무너무 분양받고 싶은 사람이라면 노선을 더욱 확실히 할 필요가 있다.

 

2. 청약통장을 활용한 신규 주택 구입

 아직까지 우리나라는 선분양제도로 주택을 분양하고 있다. 그러므로 청약통장을 활용하여 신규 주택을 구입하는 것은 이제 짓기 시작하는 집을 미리 계약하고, 중도금과 잔금을 납입해가며 구입하는 것을 의미한다. 신규 주택 구입 시의 장,단점은 아래와 같다.

 

 * 장점 : 새 집이다. 아무도 살지 않았던 새 것 그대로의 집. 분양받은 집의 최고 장점은 집이 '신상품'이라는 것이다. 신상품이기 때문에 온갖 첨단기능과 편의시설이 모두 들어가 있다. 세대당 주차대수가 넉넉하고, 헬스장, 도서관은 물론 골프연습장, 수영장의 편의시설을 갖추고 있으며 최근에는 입주민들에게 조식 판매 서비스를 제공하는 아파트도 등장했다. 엘레베이터도 빠르고 넓으며, 내부에 수납공간이 많아서 집을 더 넓게 쓸 수 있다는 장점이 있다. 그 밖에도 무인택배수령시스템, 건물출입통제시스템 등 안전과 관련한 시스템도 고루 갖추고 있다. 대단지인 경우, 단지 내에 초등학교를 품고 있어서 아이들이 찻길을 건너지 않고 등하교할 수 있는 아파트도 등장하고 있으며, 지상은 공원처럼 꾸며놓고 차량출입을 통제하며 모든 차량은 지하로만 다니게 하여 복지와 안전을 한꺼번에 고려하는 설계가 큰 인기를 얻고 있다. 이처럼 각종 필수시설과 편의시설에 대한 접근성이 갈수록 뛰어나다는 점도 신규 주택의 장점이 된다.

 * 단점 : 비싸다. 가방도 신상이 더 비싸듯이 집도 새 집이 더 비싸다. 간혹 재건축을 앞둔 구축들의 가격이 더 높은 경우도 있지만, 대다수의 경우는 같은 동네라면 신축의 가격이 더 높다. 분양가상한제가 제대로 적용이 되면 신축의 가격이 천정부지로 치솟지는 않겠지만, 아직까지 신축의 가격은 비싼 편이다. 그리고 물량이 많이 없다는 것도 단점이 될 수 있다. 아무래도 집을 한 번 지으면 최소 40년 정도가 지나야 재건축을 하기 때문에, 또한 우리 나라에 지금 사람이 살만한 평지에는 거의 아파트가 들어서 있기 때문에 신축의 공급은 제한적일 수 밖에 없다. 마지막으로 청약통장이 필요하다는 점이다. 이것은 단점으로 넣기에는 애매할 수도 있지만, 아무나 살 수 없다는 관점에서 보면 단점으로 보일 수 있기에 넣어보았다. 현재 투기과열지구 같은 경우에는 청약점수가 전부이자 모두이기 때문에 최소 40-50대 이상의 무주택 가구들이 아니라면 당첨되는 것이 거의 로또에 가까운 실정이다. (하지만 이 부분은 무주택자들에게 내 집 마련의 기회를 제공한다는 청약제도의 취지에 부합하는 바이므로 부정적인 단점은 아니라고 생각한다.)

 

만약에 청약점수가 모자라서 원하는 집을 분양받지 못했다면, 웃돈을 주고 분양권을 구입하는 방법도 있다. 여기서 웃돈은 '프리미엄'이라고도 하고 '피'라고 부르기도 한다. 지역의 성장가능성과 주변 주택의 시세에 따라 프리미엄의 규모가 천차만별인데, 적게는 500만원에서 많게는 수억원까지 프리미엄이 붙기도 한다. 경제적 여건이 허락하고, 그 동네에 꼭 살고 싶다면 고려해볼만한 방법이 되겠다.

 

 

많은 투자의 대가들이 공통적으로 주장하는 바 중에 하나는 '보금자리를 먼저 마련하고 투자에 나서라' 이다.

즉, 가족이 안정적으로 생활을 영위해나갈 수 있는 집 한 채는 마련한 다음에 투자에 나서라는 것이다. 그래야 심리적으로 안정된 상태에서 투자활동을 지속적으로 해나갈 수 있으며, 혹시 투자가 잘못되더라도 가족들의 주거안정을 해치지 않기 때문이 아닐까 싶다.

 

그런 의미에서 '내 집 마련'에 해당하는 부동산 구입은 축구의 미드필더와 같은 존재라고 볼 수 있다. 공격수에게 공을 이어주어서 공격의 성공률을 높이고, 수비시에는 상대의 공격을 1차적으로 저지할 수 있는 방어선에 해당하는 역할이 미드필더이다. 강한 미드필더를 보유한 팀을 '허리가 튼튼한 팀'이라고 표현하기도 한다. 그만큼 미드필더는 공수 양면에서 모두 중심적인 역할을 해주어야 하는 포지션이라는 의미가 되기도 한다. 투자를 할 때는 '내 집 마련'이 바로 이 미드필더의 역할을 훌륭하게 해낼 수 있다.

 

5편은 여기서 마치고, 마지막 6편에서는 자산배분의 마지막 단계인 '투자' 단계에 대해 알아보고자 한다.

 

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