[아나리츠]80호 서울 증산동 신축 잔여공사 및 준공자금대출(1차) 투자 분석

업체명 : 아나리츠(Anareits)

투자상품 : 80호 서울 증산동 신축 잔여공사 및 준공자금대출(1차)

주소 : 서울 은평구 증산로 241(증산동)

담보 : 질권 / 연대보증 / 토지 / 건물

담보설명 : 토지주/건축주 사업권 양,수도 담보, 분양 계약 세대 분양 대금 질권 설정, 미분양 세대 대환 대출

자금용도 : 서울 증산동 신축 잔여공사 및 준공자금 대출

모집금액 : 920,000,000원

이율 : 18%

기간 : 3개월

상환예정 : 2018. 02. 05.

상환재원 : 4세대 분양 대금 및 추가 2세대 분양 계약금

상환방식 : 1,2회차 이자 지급 후, 만기에 원금+이자 일시상환

리워드 : 투자금액의 2% 상품권으로 지급

수수료 : 없음

 

아나리츠에서 80호 신규상품을 출시한다고 하여 실제 투자할 목적으로 상품을 살펴보았다. 나는 개인적으로 부동산 P2P투자상품은 수도권에 위치한 물건을 선호한다. 그 중에서도 특히 서울은 부동산P2P투자상품의 투자 위치로서 매우 사랑하는 지역이다. 이번에 출시하는 상품이 서울 증산동에 위치한 물건이라 하여, 상품의 안정성과 투자가치가 우수하다고 판단되면 투자를 실행에 옮길 요량으로 천천히 들여다보고자 한다.

역시 부동산P2P상품은 물건의 위치를 살펴보는 재미가 있다.

주소 : 서울 은평구 증산로 241(증산동)

서울월드컵경기장에서 그리 멀지 않은 곳에 위치한 물건이다. 인근에 지하철 역으로 증산역, 디지털미디어시티역이 있다. 두 역과의 거리는 모두 도보 10분 가량으로 양호한 편이다. 더블 역세권(?)이라고 불러도 창피할 정도까지는 아니라는 생각이 드는 위치이다. 일단 지하철역까지 도보 10분 거리라고 함은 서울에서 교통편이 괜찮은 지역에 속한다고 볼 수 있다. 또한 인근에 아파트들이 들어서 있고 초등학교도 위치하고 있는 걸로 보아 전형적인 주거지역임을 알 수 있다. 지도상에서 바로 옆에는 '수색증산재정비촉진지구'라고 되어 있는 것도 볼 수 있다.

로드뷰를 통해 자세한 물건의 위치와 인근 환경을 살펴보고자 한다.

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우리가 투자하려는 물건의 위치이다. 아나리츠에서 제공한 자료에는 골조공사가 거의 마무리되어 가는 모습이었는데, 다음 로드뷰 상에서는 이제 막 2층이 올라가려는 모습이다. 아무튼 로드뷰 촬영 이후에도 열심히 공사를 진행했음을 알 수 있다. 건물 양쪽으로 저층 아파트가 들어서 있는 것을 볼 수 있다.

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투자물건의 바로 앞 도로 모습이다. 해당 건물은 도로변에 위치하고 있다. 실거주의 입장에서 보았을 때, 지나다니는 자동차 소음과 매연으로 인해 주거지로서 선호할만한 지역은 아니라는 생각이 들었다. 장점을 찾아보자면, 대로변에 위치하고 있기 때문에 야간에 안전성이 확보되어 있다는 점이 아닐까 싶다.

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투자 물건을 기준으로 대로변에서 멀어지는 쪽을 향해 골목으로 들어가 보았다. 맑고 청명한 하늘이 보인다. 주변에 높은 건물이 없는 듯 보인다. 빌라 혹은 단독주택이 많이 들어서 있는 동네로 보인다. 그래서 재정비촉진지역으로 지정되었나 보다.

다음으로 담보 및 상품의 안정성에 대해 살펴보고자 한다.

해당 건물은 총 12세대를 분양하는 데, 현재 4세대가 분양되었다고 한다. 이 4세대의 계약 잔금을 담보로 설정하고, 추가 2세대 계약을 아나리츠가 직접 진행하여 분양 대금을 담보설정하였다. 현재 이 지역의 동일 면적 빌라 시세가 2억 중반대에서 형성된다고 하며, 본 건물은 신축인 점을 감안하여 아나리츠에서 3억1천만원의 매매 단가를 설정하였다. 총 12채이므로 3억1천만원 * 12채 = 총 분양대금 37억2천만원 수준으로 예상된다.

현재 해당 토지에는 하나은행이 7억원을 대출해주고 1순위 채권최고액 8억4천만원의 근저당을 설정해 둔 상태이며, 아나리츠에서 총 15억5천만원의 대출을 실행하기로 예정되어 있다. 총 분양가 대비 LTV는 64.2%로 양호한 수준이다. 해당 토지의 공시지가는 약 10억6천만원 정도로 산정되어 있다. 지역이 서울이며, 지하철 역에서 멀지 않은 점을 감안하여 실거래가가 공시지가의 2배 수준이라고 하면 약 21억2천만원의 토지 가격을 대략적으로 산출할 수 있다. 

만일 공사가 중단되는 최악의 상황이 온다는 가정하에 토지를 매각하여 대출금을 회수한다고 하면, 하나은행에서 8억4천만원을 제하고 약 12억8천만원 정도가 남는다. 대출원금보다는 부족하지만 최악의 상황에서도 원금을 80%수준으로 회수할 수 있다는 계산이 나온다. 현재 공정률이 68% 수준이고, 골조공사가 마무리 되었으므로 별다른 문제가 없다면 수 개월 내에 잔여공사를 마무리짓고 대출금을 상환할 수 있지 않을까 조심스럽게 예상한다.

아나리츠 P2P상품의 분신과도 같은 투자금액 대비 2% 상품권 리워드는 이 상품에도 역시 존재한다.

결론

지역의 우수성, 원금 회수의 높은 가능성, 68%의 공정률, 12세대 중 4세대 분양 / 2세대 계약 중

인 모든 상황을 고려했을 때, 투자할만한 충분한 가치가 있다고 보여진다.

사실 내일 오후 2시에 투자상품이 오픈되는 데 투자성공을 장담할 수는 없다. 그래도 2차까지 진행하는 상품이니 마음 편히 투자를 시도해보고 안되면 다음 기회를 노려보기로 결정했다.

이상으로 아나리츠 80호 서울 증산동 신축 잔여공사 및 준공자금대출(1차) 부동산P2P상품 투자 분석 글을 마친다.