[비즈펀딩]금천구청역 준공공임대주택 건축자금유동화(ABL) 투자 분석

업체명 : 비즈펀딩

투자상품 : 금천구청역 준공공임대주택 건축자금유동화(ABL)

주소 : 서울 금천구 시흥동 (서울금나래 초등학교 인근)

담보 : 신탁사 임대보증금수익권 및 건축자금수익권 담보

자금용도 : 별도 호텔신축사업지 토지잔금과 건축허가비

모집금액 : 300,000,000원

이율 : 18%

기간 : 6개월

상환예정 : 2018. 05. 31.

상환재원 : 신탁사수익권 배당금 등

상환방식 : 6개월 선이자 지급 후, 만기에 원금일시상환

리워드 : 투자금액의 2% 현금으로 지급

수수료 : 없음

 

비즈펀딩에서 실로 오래간만에 새로운 부동산P2P투자상품을 출시하였다. 그 동안 샤인레이크호텔과 파주법원 공동주택 관련 상품을 제외하면 이렇다 할 P2P상품을 내어놓지 않아 투자자 입장에서 약간 불안한 측면도 있었다. 그러던 중, 오늘 비즈펀딩에서 신규 상품을 출시하였다는 알림을 받고 투자 물건을 살펴보고자 한다.

부동산P2P상품이므로 일단 주소지를 먼저 알아보고자 한다. 정확한 주소는 블라인드 처리를 하였지만 투자설명 페이지의 지도 캡쳐본을 보면 대략적인 주소를 알 수 있다.

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 바로 저 위치이며, 정확한 주소를 알 수는 없기에 로드뷰를 통해 인근 지역의 모습을 살펴보았다.

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금나래초등학교 쪽에서 바라본 물건의 위치이다. 아마 이 지역에 있는 저층 건물들을 허물고 착공을 진행하고 있지 않을까 하는 추측이다.

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마찬가지로 금나래초등학교 쪽에서 다른 각도로 바라 본 모습이다. 사진에 보이는 건설현장은 롯데캐슬골드파크 3차 아파트를 건설 중인 모습이다. 2018년 10월 준공예정이라고 한다.

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투자 물건이 있는 골목 쪽으로 들어가 금나래초등학교 쪽을 바라보고 있는 각도이다. 기와 지붕의 집들이 늘어선 모습으로 추측하건대 상당히 오래된 건물들로 보여진다. 지도상의 투자 물건 위치가 딱 이 위치이다. 지역이 서울이니만큼 지하철역과의 접근성이 좋을수록 가치가 높아지고 주거 편의성도 좋다고 생각한다. 그런 의미에서 가장 가까운 지하철역을 찾으면 인근에 금천구청역이 있으며 도보 12분 정도 거리가 나온다. 이번 상품이 준공공임대주택을 신축하는 물건이므로, 교통 편의성은 꽤 괜찮은 편이라고 생각된다.

 

다음으로 담보 및 상환 가능성에 대해 살펴보고자 한다.

일단 해당 상품은 대출자가 자기 자본을 19억 투입하고, 모저축은행으로부터 59억원 가량을 대출받아 약 78억원의 사업비로 건축을 진행한다고 한다. 여기에 비즈펀딩은 해당 시공자가 별도로 신축예정인 종로3가역 호텔사업지의 건축허가비용과 토지잔금에 대해 총 6.7억원의 대출을 계획 중이다. 담보로 설정한 임대보증금의 계약금은 약 9억원이며 비즈펀딩에서 '최우선' 수령한다고 되어 있다. 아쉽게도 관련 서류는 투자설명페이지에서 찾아볼 수 없었다. 어쨌든, 위의 내용이 사실이라면 건축이 순조롭게 진행되고, 계약자들로부터 계약금이 들어오게 되면 비즈펀딩의 총 대출금 6.7억원은 무리없이 상환할 수 있을 것으로 보인다. 물론 건축자금대출의 특성상, 공사가 중단되거나 일정이 연기되는 등의 문제가 생긴다면 투자자 입장에서는 굉장히 곤욕스러운 상황이 생길 수도 있다.

↓↓[관련 글 보기]↓↓

2017/10/12 - [P2P 투자 이야기] - [투자 칼럼]P2P투자란 무엇인가?-1편(P2P투자에 대해 알아보자.)

2017/10/13 - [P2P 투자 이야기] - [투자 칼럼]P2P투자란 무엇인가?-2편(부동산P2P투자에 대해 알아보자.)

 

 

비즈펀딩에서 제공한 서류 중 '민간건설공사 표준도급계약서'에 의하면 2017년 9월 21일에 착공이 이루어졌으며, 준공예정일은 2018년 5월 20일로 총 공사 기간은 약 8개월로 예상하고 있다. 해당 건물은 지하 1층~지상 8층의 구조로 이루어져 있으며, 오피스텔 60세대, 원룸 24세대 도합 84세대를 분양계획이며, 법무법인 수성의 분석에 의하면 예상 임대차보증금은 약 90억원으로 추정하고 있다. 또한 건물이 정상적으로 준공되었다고 가정했을 경우, 총 임대차보증금 90억원, 공사와 관련하여 정산하기 위한 필수사업비는 약 59억원으로 임대차보증금에서 필수사업비를 제하더라도, 대출자에게 약 31억원의 이익이 남을 것으로 예상하고 있다. 이로 인해, 해당 법무법인에서는 대출 미상환의 위험성을 낮게 평가하고 있다.

 

마지막으로 이자 지급 방식과 리워드 관련 내용이다.

건축자금대출은 어찌되었든 간에 리스크가 큰 대출 건이다. 그러다보니 기대수익률도 다른 P2P상품에 비해 높은 편이다. 이번 상품은 아예 6개월 치 선이자를 지급하며, 이와 별도로 투자금액의 2%를 현금으로 지급한다. 6개월 치 이자 45만원을 선지급하고, 추후에 원금상환 시에 이자에 대한 원천징수를 차감하는 것으로 보인다. 한 가지 아쉬운 점은 조기상환이 이루어질 경우, 해당 기간만큼 이자와 원천징수를 일할 계산하여 원금에서 차감한 후, 지급한다는 점이다. 그렇다 하더라도 파격적인 조건임에는 변함이 없다.

 

비즈펀딩에서 오래간만에 부동산P2P상품을 출시하여 간략하게 살펴보았다. 선이자도 좋고, 현금 리워드도 좋지만 역시 무엇보다 우선시되어야 하는 것은 상품의 안정성과 만기상환 가능성 여부이지 않을까 싶다. 상품의 위험도와 강점을 면밀히 분석하여 좋은 상품에 투자하는 안목을 지속적으로 길러야 하겠다.

 

이상으로 비즈펀딩의 금천구청역 준공공임대주택 건축자금유동화(ABL) 투자 분석 글을 마친다.