[아나리츠] 74호 경기도 안양시 신축빌라(3차) 투자 분석

업체명 : 아나리츠(Anareits)

투자상품 : 74호 경기도 안양시 신축빌라(3차) / 2017. 10.17. 오후 2시 오픈예정

주소 : 안양시 만안구 안양도 42-18번 외 6필지

담보 : 질권, 연대보증, 토지, 건물, 2순위

담보설명 : 잔여 공사 후 분양금 납입 / 신탁사 우선 수익권 / 토지 신탁 말소 및 매입권 설정

자금용도 : 안양시 신축빌라 잔여공사 및 준공자금 대출

모집금액 : 660,000,000원

이율 : 18%

기간 : 3개월

상환예정 : 2018. 01. 17.

상환재원 : 조합원 입주 분담금 / 잔여 분양 9세대 분양 예상금 / 준공 대출 및 잔여 미분양 세대 대출

상환방식 : 원금+이자 만기 일시 상환

리워드 : 투자금액의 2% 상품권으로 지급

수수료 : 없음

 

아나리츠의 74호 투자상품이 내일 오픈한다는 알림을 받았다.

 

이 업체에서 좋은 상품을 출시한다면 투자해보고자 하는 마음이 강해서 그런지

계속해서 관심이 가는 업체이다.

아나리츠의 72호, 73호 투자상품에 대해서 살펴본 글을 아래의 링크를 통해서 접속할 수 있다. 

2017/09/28 - [P2P 투자 이야기] - 17.09.29. 아나리츠 72호 경기도 양평군 아신리 미준공 담보대출 투자 분석

2017/10/12 - [P2P 투자 이야기] - 17.10.12. 아나리츠 73호 천호동 신축 건축자금대출(1차)

 

일단 74호 경기도 안양시 신축빌라(3차)와 관계된 투자상품은 68호, 70호이며 각각 1,2차로 출시되었었다.

아나리츠 74호 상품을 한 번 살펴본 뒤, 투자물건이 정말 괜찮다 싶으면

레버리지를 활용해서 투자할 마음도 있기에 한 번 찬찬히 살펴보고자 한다.

 

먼저 물건의 위치를 파악해보면,

<경기도 안양시 만안구 안양동 42-18>

 

투자설명페이지에 주소가 '만인구'로 잘못 표기되어 있다.

아무튼 위치는 위와 같으며, 비봉산 아래에 자리잡고 있다.

주변에 아파트들이 쭉 들어서 있는 것으로 보아 주거지역이라는 것을 알 수 있다.

조금만 더 아래쪽으로 내려와서 자리를 잡은 물건이었으면 더 좋았겠지만

뭐.. 산과 가까운 집이라고 보면 되려나?

내가 거주자라면 여기보다는 조금 더 주거밀집지역과 가까운 곳을 선호할 것 같긴 하다.

입지가 좋은 물건일수록 만일의 상황에서도 원금상환의 확률이 높으므로 위치 확인은 필수라고 생각한다.

 

다음으로 담보를 살펴보면 아나리츠에서는 사업지 소유의 토지 42-18,30,32,36을 담보로 하여

대출금 미상환 상황 발생 시, 위 4필지에 대한 토지 및 사업권을 넘겨 받는 조건으로 추가 계약을 하였다고 한다.

또한 투자설명페이지에 탑재되어 있는 등기부등본 서류를 보면

안양중부새마을금고에서 채권최고액 2,366,000,000원을 설정하고 1순위 우선수익자로 설정되어 있는 것을 볼 수 있다.

즉, 아나리츠에서는 2순위 채권자로 대출을 실행한 것으로 보이며

예상 분양가 67억원에 대해서

1순위 대출금 2366백만원 + 아나리츠 펀딩금액 2060백만원 을 합하여

65.9%의 LTV가 산정됨을 찾아 볼 수 있다.

후순위 이므로 18%의 금리로 대출실행이 된 것으로 보이며

LTV는 높지도 낮지도 않은 그저그런 정도라고 판단된다.

 

현재 총 3개동의 건물 중,

1,2동 평균 공정률 78%, 3동 공정률 59% 수준이라고 한다.

아나리츠에서 공시한 자료를 참고하자면 1,2동은 조만간 공사가 마무리 될 듯 하다.

총 25세대의 분양물량 중, 조합원 16세대는 분양완료되었으며

잔여 분양 9세대 중 4세대는 계약 준비중이라고 한다.

일단 20세대가 계약을 완료하고 잔금 납부를 정상적으로 이행한다면

본 투자상품의 원금상환에는 무리가 없을 것으로 보인다.

다만, 혹여나 공사에 차질이 생길 경우,

1순위 채권 최고액이 23억원 가량 설정되어 있는 점,

분양에 따른 잔금 지급이 되지 않을 수 있다는 점

등을 한 번쯤 고려해봐야 할 것으로 생각된다.

 

마지막으로 모든 투자자에게 2%의 리워드를 지급한다고 한다.

3개월로 기간이 짧은 상품이기에 2%의 리워드도 연환산수익률로 계산하여 수익률에 플러스하면

(원금+이자가 만기에 정상적으로 상환되었다는 가정하에서) 상당한 수익률이 나올 것으로 보인다.

 

결론적으로 레버리지를 일으켜 투자해야 하는 나의 입장에서는

그렇게까지 투자할 정도의 안정성과 수익성을 갖추었다고 보이지는 않는다.

물론 모든 P2P투자 상품들은 원금보장이 되지 않고, 수익률이 높은 만큼 리스크도 큰 것은 사실이다.

하지만 나는 아나리츠에 P2P투자를 하게 된다면 다른 물건을 기다리는 것이 낫겠다는 개인적인 판단을 내렸다.

이상으로 아나리츠 74호 경기도 안양시 신축빌라(3차) 투자 분석에 관한 글을 마친다.