[투자 칼럼]P2P투자란 무엇인가?-2편(부동산P2P투자에 대해 알아보자.)

앞선 글에서 P2P투자의 개념과 신용대출P2P투자

그리고 동산, 주식 채권 등을 담보로 제공하는 P2P투자에 대해 살펴보았다.

지난 글이 궁금하다면 아래의 링크를 클릭하여 글을 살펴볼 수 있다.

2017/10/12 - [P2P 투자 이야기] - [투자 칼럼]P2P투자란 무엇인가?-1편(P2P투자에 대해 알아보자.)

 

이번 글에서는 우리나라 P2P투자의 독보적인 존재인 부동산P2P투자에 대해 살펴보고자 한다.

실제로 우리나라는 전국민이 부동산 투자에 가장 많은 관심을 가지고 있으며

투자의 성공사례도 가장 많이 접할 수 있는 분야이기도 하다.

주식으로 돈 벌었다는 사람은 찾기 힘들어도 부동산으로 돈 번 사람은 금방 찾을 수 있다고도 하지 않는가.

그래서 그런지 P2P도 부동산이 대세이다.

(처음 P2P투자를 시작한다면 부동산P2P를 추천하고 싶다.)

또 하나, 부동산P2P 투자가 최근 더욱 눈부신 성장을 이룰 수 있던 계기는 바로

'8.2부동산 대책' 이라고 본다.

8.2부동산 대책으로 시중은행에서 대출 규제를 더욱 타이트하게 조이고 있으며

여기에 직격탄을 맞은 사람들이 바로 다주택자들이다.

이들이 은행에서 대출의 문을 두드리다 막히면 찾게 되는 곳이 사채 혹은 P2P펀딩 업체인 것이다.

솔직히 사채는 말만 들어도 그 이자가 너무나도 어마무시하기에

최근에는 많은 사람들이 P2P펀딩 업체를 찾고 있고, 그 결과 부동산P2P가 더욱 활성화되고 있는 것이 아닐까 한다.

개인적인 바람으로 P2P업계가 시장에서 자리를 잘 잡아 투자자들에게 좋은 투자처가 되었으면 한다.

 

부동산 P2P가 인기 있는 이유 중 하나는 담보가 확실하다는 것이다.

토지이든 건물이든 확실한 담보가 있고, 시세가 있다.

이것이 투자자들에게 심리적인 안정감을 제공하여 많은 투자자들에게 사랑받고 있다고 생각한다.

 

 

부동산P2P도 그 종류가 매우 다양하지만 이 글에서는 현재 시장에서 활성화되어 있는 P2P투자상품들을 위주로 분류하여

종류에 따른 특성에 대해 알아보고자 한다.

먼저 부동산P2P의 종류를 나누려면 두 가지로 나눠야 한다고 본다.

담보가 있는 것과 담보가 없는 것.

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부동산P2P인데 담보가 없다는 것이 무슨 소리인가?

이 부분은 아래에서 다시 살펴보기로 하고,

일단 담보가 있는 것을 예를 들면, 

흔히들 알고 있는 아파트, 건물, 토지 등에 담보설정을 한 것을 뜻한다.

대출자가 자신이 소유한 아파트나 건물, 토지 등을 담보로 제공하고 돈을 빌려간다고 볼 수 있다.

이 때, 1순위 담보설정이나 LTV가 낮은 물건들은 상대적으로 낮은 수익률을 제공하며

후순위 담보설정이나 LTV가 높은 물건들은 위험성이 증가하기 때문에 보다 높은 수익률을 제공한다.

 

다음으로 담보가 없는 것은

PF대출, 건축자금대출, 준공자금대출 등을 일컫는다.

(분류의 편의 상, 담보가 없다는 표현을 쓰긴 했으나 엄밀히 말하면 미래에 생길 수익이나 건물을 담보로 잡는다는

표현이 조금 더 본의미에 가까울 것으로 보인다.

즉, 현재는 해당 담보가 없는 상태이므로 담보가 없다는 표현을 사용하였다.)

 

 

첫째, PF대출에서 PF란 Project Financing 의 약자이며 주로 건설 사업에 많이 쓰이는 대출이다.

토지나 건물을 담보로 잡지 않고, 해당 건설을 진행함으로써 미래에 기대되는 수익을 담보로 잡고

돈을 빌려주는 형태의 대출이다. 그렇기에 토지 매입자금부터 PF대출을 활용하기도 하며, 일체의 건설자금을

PF대출을 통해 마련하고 시공에 들어가는 경우도 있다.

그러다보니 혹시라도 악재가 발생하여 공사가 중단되는 경우, 대출자는 물론 투자자도 매우 곤란한 상황이 생길 수 있다.

그래서 은행권에서는 정말 시공이 확실하고, 수익이 확정적인 PF대출이 아니면 대출을 잘 해주지 않는다.

대출자들이 사채시장이나 P2P펀딩 업체들에게 돈을 빌리러 찾아오는 이유가 여기에 있다.

위와 같은 위험을 내포하고 있기에 연 20%에 달하는 이자를 지급하는 것이며,

투자자도 공사가 중단되면 원금손실이 발생할 수도 있다는 사실을 인지하고 투자에 나선다.

그러므로 부동산P2P역시 본인만의 기준에 따라 좋은 상품을 선별해내는 안목을 길러야 하는 것이다.

 

둘째, 건축자금대출과 준공자금대출은 공사의 진행 정도에 따라 구분하는 것이다.

먼저 건축자금대출은 공사를 시작하는 시점에서 대출을 받는 것을 의미하며,

통상적으로 건물의 골조 공사가 마무리 되기 전을 의미한다.

준공자금대출은 말 그대로 건물 준공에 필요한 자금을 대출하는 것을 의미하며,

통상적으로 건물의 골조 공사가 마무리 된 후를 의미한다.

또한 대부분 공정률 70%이상 수준의 시공이 진행되었다고 보아도 된다.

아래의 글은 준공자금대출에 투자한 내역이다.

2017/09/21 - [P2P 투자 이야기] - 17.09.15. 블루문펀드 9호 고성 샤인 레이크호텔 준공자금(2차) 투자완료

 

 

나는 개인적으로 준공자금대출에 투자하는 것을 선호한다.

물론 건물의 입지와 사업성, 예상 수익 등에 따라 건축자금대출에도 투자를 할 수 있지만

준공자금대출은 정말 특수한 악재가 발생하지 않으면 연체나 부실이 잘 발생하지 않는다.

(현재까지 내가 살펴본 경험에 따른 결과이며, 준공자금대출에서도 연체나 부실이 발생할 가능성은 언제든 있다.)

특히 공정률 90%이상을 확보한 투자상품들은 부동산P2P상품 중에서도 꽤나 안정적인 축에 속하기 때문에

다소 금리가 낮더라도 충분히 투자할만한 가치가 있다고 생각한다.

 

이번 글에서는 P2P투자 중에서 부동산P2P투자의 종류와 특성에 대해서 알아보았다.

본인에게 맞는 투자상품을 잘 선별하여 안정성이 높은 상품 위주로 투자를 진행한다면

21세기 초저금리를 살아가는 우리 서민들에게

P2P투자를 투자의 새로운 대안으로 추천할 수 있지 않을까 하는 의견을 조심스럽게 제시하며 글을 마친다.