[부동산 용어] DSR / RTI 란?

지난 글에서 LTV / DTI / 신DTI 용어의 의미에 대해 살펴보았다.

2017/10/28 - [부동산 이야기] - [부동산 용어] LTV / DTI / 신DTI 란?

이번 글에서는 부동산 8.2 대책과 10.24 대책을 통해 새롭게 주목받고 있는 DSR, RTI라는 용어에 대해 알아보고자 한다.

 

▣ DSR (Debt Service Ratio)

  DSR는 Dept Service Ratio의 약자로, '채무상환비율'이라고도 하며, '경제 주체가 벌어들인 소득 중 빚의 원금과 이자를 갚는데 들어가는 돈의 비율'이라고 정의되어 있다. (출처 : 네이버 지식백과) 언뜻 보면 앞선 글에서 살펴본 DTI와 DSR이 같은 개념으로 보이기도 한다. 하지만 그 의미를 조금 더 자세히 들여다보면 DSR이 보다 더 강력한 규제가 되리라는 것을 짐작할 수 있다. DTI가 주택담보대출만을 대상으로 대출금액의 한도를 설정한다면, DSR은 주택담보대출을 포함할 뿐만 아니라 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론 등등 모든 빚에 대한 원리금 상환능력을 판단하는 기준이다. 이 정도만 해도 DTI에 비해 훨씬 강력한 규제라는 느낌이 강하게 다가온다. 예를 들어, 연소득 5천만원인 사람이 주택담보대출로 연간 원리금상환액 1천만원, 신용대출 연간 원리금상환액 1천만원, 자동차 할부 연간 원리금상환액 1천만원이 있다고 가정할 경우, DTI 50%를 적용해 계산하면 이 중에 주택담보대출 1천만원만 계산에 포함된다.

DTI를 계산해보면 '연소득 5천만원 * 0.5 = 2천5백만원' 으로 현재 주택담보대출을 제외하고 1천5백만원의 대출 여력이 남아 있다. 하지만 동일한 상황에 DSR 50%를 적용하면 이야기가 달라진다. DSR도 '연소득 5천만원 * 0.5 = 2천5백만원' 으로 대출한도금액은 동일하지만 위의 세 가지 대출의 연간 원리금상환액을 모두 포함하여 계산하면 총 대출액 3천만원으로 이미 DSR에 의한 대출한도금액을 초과한 상태가 되어 버린다. 따라서 DSR은 가계부채를 총체적으로 관리하는, 대출 규제의 끝판왕 쯤 된다고 해도 과언이 아닐 것이다. 정부에서는 2019년 즈음에 DSR을 도입할 예정이었으나, 예상보다 가계부채 증가 속도가 가파르다는 판단하에 2018년 하반기로 도입 시기를 앞당길 계획을 가지고 있다.

 

▣ RTI (Rent To Interest ratio)

 

  RTI는 Rent To Interest ratio의 약자로 '임대업 이자 상환비율'이라고도 하며, 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것이다.

RTI = 연간 임대소득 / 연간 이자비용

이번 10.24 대책에서 새롭게 조명받은 내용으로 갭투자에 대한 진입장벽을 높일 목적을 가지고 신설되었다는 견해가 지배적이다. 만일 연간 임대소득과 연간 이자비용이 정확히 일치한다면 RTI는 100%가 된다. 연간 임대소득이 150만원, 연간 이자비용이 100만원일 경우는

'150만원 / 100만원 * 100 = 150%'

와 같이 계산할 수 있다. 즉, 임대소득이 이자비용보다 높으면 RTI가 100%를 초과하며, 임대소득이 이자비용보다 낮으면 RTI는 100%보다 작아진다고 볼 수 있다. 현재까지는 RTI를 참고지표로만 사용했으나, 앞으로는 2018년 3월부터 RTI 150%적용 도입을 검토중이라고 한다. 임대사업자들이 임대업으로 창출되는 수입으로 이자를 얼만큼 잘 낼지 판단하는 기준 요소가 될 전망이다. 결국 임대사업자들의 부채 문제를 보다 엄격히 관리하겠다는 취지로 해석된다.

 

이상으로 DSR / RTI 에 관한 글을 마친다.