재건축 초과이익 환수제의 부활, 시장에 미칠 영향은?

최근 몇 년 사이에 억소리나게 오른 집값을 안정화 시키겠다는 목적으로 문재인정부에서는 다방면으로 여러 정책을 내놓았다. 가장 떠들썩했던 8.2대책도 그 중 하나이며, 현 정부는 임기 내에 부동산 가격을 안정화시키기 위한 노력을 꾸준히 해 나갈 것으로 예상된다.

며칠 전, 부동산 시장을 한 번 더 출렁이게 만든 발표가 있었으니, 이름하야

'재건축 초과이익 환수제'

재건축으로 인해 조합원들이 1인당 평균 3,000만원 이상의 개발이익을 얻게 될 경우, 정부에서 '이익금의 최고 50%를 부담금으로 환수'하는 제도이다.

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부동산에 관심이 있는 투자자라면 관심을 가지고 들여다 봤을 내용이라고 생각한다.

반포현대아파트는 올해부터 부활한 재건축 초과이익 환수제를 적용받는 첫 아파트인데, 당초 예상했던 것보다 정부에서 발표한 부담금이 높게 책정되어서 향후 재건축을 앞둔 아파트들이 고민에 휩싸였다는 내용이다.

최초에 반포현대 재건축조합에서는 1인당 850만원 가량의 부담금을 예상하고 자료를 제출했으나 최종적으로 산출된 부담금은 이에 약 16배에 달하는 1억 3569만원으로 발표되었다.

정부에서는 이 부담금을 내고서도 1인당 약 2억원 가량의 이익이 발생하므로 조합원들이 손해보는 구조가 아니라는 해명을 내놓고 있는 상황이다.

사실 그 동안 재건축은 원주민 입장에서 '로또'와 같은 존재였다. 원래 살던 헌 집을 국가에서 무상으로 새 집으로 바꾸어주고, 여기에서 발생하는 이익금은 개인이 취할 수 있는 구조였기 때문이다. 하지만, 이번 발표로 인해 국가에서 투자한 지분을 일정 부분 회수해 간다는 스탠스를 강하게 취함으로써 재건축 조합들이 울상이 되어버린 것이 아닐까 싶다.

박근혜정부에서 재건축 연한을 축소함으로써 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 재건축 단지들의 아파트 가격에 살짝 브레이크가 걸린 셈이다. 매도자는 고민에 휩싸이고, 매수자는 더 떨어질 것 같아서 관망한다. 거래량이 줄어들면서 시장의 분위기도 어느 정도 가라앉은 상황이다.

지난 3년간 50~100%가량 폭등했던터라 가격 및 기간 조정을 거치는 것은 자연스러운 수순으로 보일 수 있으나, 결국 중요한 것은 가격의 조정 폭과 기간이 얼마나 길어지냐가 될 것이다.

시장을 조금 더 위에서 내려다 보자면,

앞으로 남아 있는 악재는 '보유세 인상'이 있으며, 현재로서는 부동산 가격 상승에 이바지 할만한 강력한 호재가 보이지 않는 상황이다.

그렇다면 이번 재건축 초과이익 환수제를 터닝포인트 삼아서 그 동안 열심히 올랐던 아파트 가격이 재건축 단지가 중심이 되어 조정의 신호탄을 쏘아 올린 것인지, 악재 발생에 따른 단기적 조정에 그칠 것인지를 신중하게 판단하는 자세가 필요하지 않을까 한다.

어찌되었든, 부동산의 가격은 시장의 흐름도 중요하지만 이에 못지 않게 정부의 정책 방향이 매우 중요하게 작용한다. 하락세에 있던 집값을 올려놓은 것은 박근혜정부의 일명 '빚 내서 집 사라.' 정책이었다. 저렴한 이자에 대출금을 시장에 뿌려놓았고, 각종 규제들을 느슨하게 풀어주었다. 그 결과는 지금의 상황이다.

현 정부는 오를만큼 오른 집값을 잡고 가겠다는 자세를 취하고 있다. 때마침, 글로벌 경기가 좋아지며 금리 인상기에 접어든 것도 집값 상승에는 반가운 소식이 아닐 것이다. 이런 상황에서는 부동산 투자를 하더라도 더욱 신중한 관점으로 접근해야 한다.

결국에 주택도 '물가'에 속하기 때문에 시간이 지나면 물가상승분을 반영하여 상승한다. 다만 매도자는 조금이라도 더 좋은 가격을 받을 수 있을 때 매도하는 것이 좋고, 매수자는 조금이라도 더 저렴한 가격에 구입할 수 있을 때 매수하는 것이 좋기 때문에 현 상황이 어디쯤 속할 것인지를 냉철하게 판단하고 매수, 매도에 나서야 하지 않을까 한다.