[부동산 용어] LTV / DTI / 신DTI 란?

새 정부가 들어서며 8.2대책, 10.24대책 등 부동산에 직접적으로 관련된 대책을 지속적으로 마련하고 있다. 이 때, 우리가 자주 접할 수 있는 용어들 중 LTV, DTI와 최근 등장한 신DTI가 어떤 의미를 가지고 있는지 살펴보려고 한다.

 

▣ LTV (Loan To Value)

  LTV는 Loan To Value의 약자로 주택을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미한다. (출처 : 네이버 지식백과) LTV가 어느 정도 수준이냐에 따라서 주택을 구입할 때 대출받을 수 있는 금액이 달라지므로, 자기자본 100%로 집을 사지 않는 한 반드시 고려해야 하는 요소 중 하나이다. 예를 들어, 내가 사려는 아파트의 시세가 1억원이고, LTV가 50%라면 나는 집갑의 50%인 5천만원을 대출받을 수 있다. 혹은 LTV가 30%라면 3천만원을 대출받을 수 있다. 즉, 같은 가격의 집을 구입하더라도 LTV가 높을수록 대출을 많이 받을 수 있으며, 반대로 낮을수록 대출금액이 적어진다. 이전 정부에서는 빚을 내서라도 집을 사라는 의미로 LTV를 70%까지 완화했었으며, 현 정부에서는 가계부채증가의 억제와 집값 상승 억제라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 투기지역을 중심으로 LTV를 40%까지 낮추어 놓은 상태이다.

 

▣ DTI (Dept To Income)

  DTI란 Dept To Income의 약자로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다. (출처 : 네이버 지식백과) 우리말로 '총부채상환비율' 이라고도 하며, 부채의 연간 원리금 상환액이 대출자의 연소득 대비 일정 비율을 넘어서지 못하도록 제한하는 기능을 한다. 연소득이 5천만원이고 DTI가 60%이면 '5천만원 * 0.6 = 3천만원'이며, 1년간 갚아야 하는 원리금 합계가 3천만원을 넘어서면 안된다. DTI도 LTV와 마찬가지로 높을수록 대출을 많이 받을 수 있으며, 낮을수록 대출받을 수 있는 금액이 줄어든다. 다만, DTI의 경우는 대출기간을 장기로 설정하여 대출액을 늘릴 수 있는 방안이 있다. 대출 기간을 10년으로 설정하는 것보다 30년으로 설정하는 것이 1년간 갚아야 하는 원리금의 규모가 줄어들기 때문에 많은 대출자들이 대출 기간의 조정을 통해 DTI완화의 효과를 누리고자 한다.

 

▣ 신DTI(Dept To Income)

  신DTI(新DTI 혹은 New DTI)란 기존 DTI의 업그레이드 버전이다. 기존 DTI가 가지는 약점을 보완하여 총부재상환비율을 보다 더 정확하게 반영하고자 하는 의미가 담겨 있으며 2018년 1월부터 도입 예정이다. 기존의 DTI는 신규 주택담보대출을 받고자 할 때, 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만을 더해 DTI를 산정하고 대출한도를 설정하였다. 이와 달리 신DTI는 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출의 원리금을 모두 합산하여 DTI를 산정하고 대출한도를 설정하도록 변경되었다. 이는 실질적인 DTI강화 효과가 있으며, 다주택자들의 신규대출 혹은 추가대출을 어렵도록 만들 것이라는 예상이 나오고 있는 규제이다. DTI와 신 DTI의 차이를 예로 들기 위해 한 가지 가정을 하려고 한다. DTI가 40%라고 가정하고 연소득 5천만원인 사람이 기존에 1년간 갚아야 하는 원리금이 [원금 1400만원 + 이자 100만원 = 합계 1500만원]인 주택담보대출을 가지고 있었다. 여기에 추가로 1년간 갚아야 하는 원리금 [원금 1400만원 + 이자 100만원 = 합계 1500만원]인 주택담보대출을 추가로 받으려고 하는 사람이 있다. 기존의 DTI를 적용하면,

기존 대출 이자 100만원 + 신규 대출 원리금 1500만원 = 1600만원

으로 DTI 40%를 넘지 않아 신규 대출이 가능하다.

하지만 신DTI를 적용하면

기존 대출 원리금 1500만원 + 신규 대출 원리금 1500만원 = 3000만원

으로 DTI가 60%가 되어버리므로 추가 대출이 불가능해진다.

 

본인이 주택을 구입하려는 지역의 LTV와 DTI를 고려하여 주택구입계획을 세운다면 최소한 대출금액 계산 실패로 낭패를 보는 일은 없지 않을까 생각하며 글을 마친다.