[아나리츠]85호 서울 오류동 신축 공사자금 대출 - 투자예정

업체명 : 아나리츠(Anareits) 

투자상품 : 85호 서울 오류동 신축 공사자금 대출

주소 : 서울 구로구 오류동 81-184번지

담보 : 질권 / 공증 / 토지 / 건물

담보설명 : 시공업체 연대보증(유치권 양도), 건축주 사업권 양.수도, 총 4세대 분양금 담보

자금용도 : 서울 구로구 오류동 신축 공사자금 대출

모집금액 : 540,000,000원

이율 : 18%

기간 : 2개월

상환예정 : 2018. 01. 21.

상환재원 : 1,2층 분양 대금

상환방식 : 1회차 이자 지급 후 2회차 원금+이자 만기일시상환

리워드 : 투자금액의 2% 신세계상품권으로 지급

수수료 : 없음

 

 

 

어제 두시펀딩과 더하이원펀딩의 투자금을 모두 회수한 관계로 신규 투자의 여력이 생겼다. 마침 아나리츠에서 오늘 신규 상품 펀딩모집을 한다는 알림을 받아서 상품을 들여다보기로 하였다. 일단 부동산P2P에서 내가 좋아하는 수도권, 그 중에서도 서울의 공사자금대출이다.

상품의 위치는 아래와 같다.

주소 : 서울 구로구 경인로 15길 55-9(오류동) / 서울 구로구 오류동 81-184번지

지하철 1호선 오류동역까지 약 1km 거리에 도보 15분 가량 소요되는 위치이다. 대로변에서 골목으로 한참 들어가야 하기 때문에 역세권이라는 표현은 차마 붙일 수 없는 위치라고 생각한다.

공사진행 현황 및 주변 경관을 아나리츠 홈페이지 사진 및 로드뷰를 통해 살펴보았다.

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먼저 아나리츠에서 제공한 공사 현황이다. 공정률 75%로 내부인테리어가 진행중이라고 한다.

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로드뷰를 통해 내려다 본 공사현장 및 주변의 모습이다. 2017년 7월의 모습이며 사진 중단에 보이는 터가 투자상품의 위치인 것으로 보인다. 빌라촌이 형성되어 있는 모습이며, 저 멀리 아파트 단지가 늘어서 있는 것을 볼 수 있다.

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공사현장을 가까이서 들여다 본 모습이다. 4개월 전의 모습이라 아직 건물 뼈대도 올라가지 않은 상태이다. 가까이서 봐도 주변에는 낮은 빌라들만 들어서 있는 것을 볼 수 있다.

본 투자상품은 오래된 빌라촌에 있던 빌라 1동을 재건축 하는 것이며, 총 4세대 / 지하 주차장 / 옥탑방 으로 구성된 건물이다. 빌라는 아파트처럼 활발한 거래가 일어나지 않고 규격화되어 있지 않아서 시세를 가늠하기 힘든 경우가 많은데, 이번 상품의 경우, 2015년 완공된 빌라가 4억원에 거래되었다는 참고 자료가 있다. 이를 토대로 2017년 신축 건물의 시세를 도출하면 최소 4억원 이상에 거래될 것으로 예상된다. 아나리츠에서도 4억 1천만원으로 매매가를 계산한 것으로 보인다. 따라서 총 예상 분양가는 16억 3천만원이며, 농협에서 토지에 1순위 근저당 채권최고액 3억 8,400만원을 설정해 놓았다. 여기에 아나리츠 대출금액 5억 4천만원을 포함하면 분양가 대비 LTV는 56.6%로 양호한 수준이다. 4세대 중 3세대를 분양하면 모든 대출금을 무리없이 상환할 수 있고 2세대 분양 시에는 약간의 손해가 날 수도 있을 것으로 보인다. 미분양 세대에 대해서는 준공 후 은행권 대환대출을 진행한다고 하니 해당 리스크도 어느 정도 상쇄가 가능할 것이라 판단된다.

 

 

아나리츠에서 제공한 자료에 따르면 이미 2세대는 기존 거주자와 계약을 마친 상태이며 나머지 2세대에 대해 분양을 진행중이라고 한다. 2세대 분양이 완료된 상태이므로 원금상환의 안정성이 제법 확보된 물건이라고 보여진다. 내가 부동산 P2P에서 서울 지역을 선호하는 이유가 여기에 있는데, 서울은 아직까지 집이 모자란 지역이고 전국에서 입주 수요가 가장 많은 지역이므로 나머지 2세대도 분양까지 오랜 시일이 걸리진 않을 것이라 생각한다.

투자금액의 2%를 신세계상품권으로 지급하므로 만기에 정상상환 되었다고 가정했을 시에 기대수익률은 약 24% 내외가 되므로 투자의 안정성 대비 양호한 수익률이라고 생각한다. 오늘 오후 2시에 투자상품이 오픈되며 나도 투자할 준비를 마쳤다. 성공적인 투자가 되기를 바라며 글을 마친다.

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